DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 247

Thị trường bất động sản đang phục hồi dần sau đại dịch…

Dịch bệnh Covid-19 đang bùng phát dữ dội ở Việt Nam và đặt chúng ta vào những thử thách vô cùng to lớn. Tính đến cuối tuần này đã có hơn 20 tỉnh thành của Việt Nam buộc phải thực hiện giãn cách xã hội theo Chỉ thị 16 của Chính phủ trong đó có 2 thành phố lớn nhất nước là Hà Nội và Tp HCM. Số ca nhiễm bênh mới cũng không ngừng tăng và đạt trên 7.000 ca mỗi ngày.

Những diễn biến đó cho thấy Việt Nam đang phải chống chọi với sự lây lan dịch bệnh chưa từng có từ trước tới nay. Liệu rằng dịch bệnh này ảnh hưởng như thế nào đến nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng?

Nhìn lại tác động đối với kinh tế thế giới

Đại dịch Covid -19 đã lan ra toàn cầu và là một đại dịch chưa từng có kể từ chiến tranh thế giới lần thứ 2 đến nay. Hầu hết các nền kinh tế đã suy giảm mạnh, mọi hoạt động kinh tế, xã hội dường như đảo lộn. Theo số liệu thống kê đến nay thế giới đã có hơn 200 triệu người nhiễm bệnh và có hơn 4 triệu người chết liên quan đến dịch bệnh Covid-19. Tổng số ca nhiễm đang điều trị hiện nay khoảng 12 triệu người. Số lượng người nhiễm bệnh ở Ấn Đô, Indonesia và châu Mỹ La Tinh tiếp tục ở mức rất cao.

Tuy nhiên, tình hình dịch bệnh đã khả quan hơn khi vắc xin covid-19 đã nhanh chóng sản xuất và được tiêm chủng rộng rãi ở nhiều quốc gia. Ở các nước phát triển số lượng người tiêm chủng phần lớn đã đạt trên 60% và tình hình dịch bệnh đang trong tầm kiểm soát.

Đối với kinh tế sau khi suy giảm mạnh vào quý 2 năm 2020, dù phải đối phó với sự lan rộng của dịch bệnh nhưng hầu hết nền kinh tế đều đã dần phục hồi từ quý 3 năm 2020. Năm 2020, GDP hầu hết quốc gia đã tăng trưởng âm, thậm chí âm sâu ở mức 3-7% tại các nước phát triển châu Âu, Mỹ, Nhật Bản. Tổng kết năm 2020, kinh tế toàn cầu suy giảm khoảng 3,5%, thương mại toàn cầu giảm 8%.

(Ngân hàng Thế giới dự báo GDP Việt Nam tăng trưởng rất tích cực và là một trong những quốc gia có mức trăng trưởng cao nhất nhất thế giới)

Tuy nhiên, một thông tin tích cực là hiện nay kinh tế toàn cầu đang có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ. Theo dự báo của ngân hàng thế giới thì tăng trưởng kinh tế toàn cầu năm 2021 có thể đạt mức 5,6%. Động lực tăng trưởng chính của kinh tế toàn cầu là sự phục hồi kinh tế mạnh mẽ của Mỹ và Trung Quốc. Rất nhiều hoạt động kinh tế của nhiều quốc gia đang dần trở lại bình thường. Nhu cầu về hàng hóa tăng mạnh khiến cho giá cả nhiều mặt hàng tăng, cước vận tải biển cũng tăng chóng mặt.

Nguyên nhân sâu xa hơn trong sự phục hồi này chính là những tiến bộ vượt bậc trong việc sản xuất vắc xin bệnh virus này. Hiện đã có khoảng 10 loại vắc xin ngừa bệnh được cấp phép lưu hành khẩn cấp. Thống kê, cho thấy trên toàn thế giới hiện đã có khoảng 3,8 tỷ liều vắc xin được tiêm. Mỗi ngày đang có khoảng 30,8 triệu liệu vắc xin được tiêm. Hầu hết quốc gia phát triển đã có tỷ lệ tiêm vắc xin trên 50%, thậm chí đạt trên 70%. Quốc gia đông dân nhất thế giới là Trung Quốc đến thời điểm hiện tại đã có tỷ lệ người tiêm vắc xin đạt 43%, Ấn Độ đạt 22,27%, Indonesia và Thái Lan đạt khoảng 14%. Việt Nam nằm trong nhóm có tỷ lệ tiêm vắc xin thấp nhất vào khoảng 4%.

Triển vọng kiểm soát dịch bệnh covid -19 trên thế giới đang rất sáng sủa. Nhiều quốc gia ở châu Âu hầu như đã mở cửa mọi hoạt động kinh tế trở lại ở mức bình thường. Dịch bệnh không còn là mối quan ngại lớn nhất của người dân trong giai đoạn hiện nay. Các nước đang triển khai một cách nhanh chóng “hộ chiếu vắc xin” để đẩy mạnh các hoạt động xuyên biên giới. Các ngành du lịch, dịch vụ, vận tải hàng không đang trên đà phục hồi rất ấn tượng.

Trên thực tế kinh tế thế giới bắt đầu phục hồi mạnh kể từ quý 3 năm 2020 ngay tại thời điểm dịch bệnh vẫn đang bùng phát dữ dội. Tuy vậy, do suy giảm mạnh trước đó kết thúc năm 2020 hầu hết các nền kinh tế chỉ còn suy giảm 6-7%. Hiện nay, hầu hết nền kinh tế đều đã tăng trưởng mạnh trở lại và sẽ phục hồi về trước lúc bùng nổ đại dịch vào cuối năm nay.

Sở dĩ các nền kinh tế không bị suy thoái kéo dài là do các Chính phủ đã có hành động mạnh mẽ trong việc chống lại suy thoái kinh tế. Hầu hết quốc gia chấp nhận mức thâm hụt ngân sách cao để tung tiền ra hỗ trợ cho người dân bằng cách phát tiền trực tiếp cho người dân, giảm thuế và nới lỏng các điều kiện cho vay vốn. Chính sách này đã duy trì sức mua trong nền kinh tế giúp cho cầu hàng hóa nhanh chóng phục hồi khi đại dịch dần kiểm soát.

Về chính sách tiền tệ các ngân hàng trung ương cũng tăng cường hỗ trợ cho hệ thống tài chính bằng cách đưa lãi suất chính sách về mức rất thấp và tăng cường bơm tiền qua thị trường mở để duy trì thanh khoản cho hệ thống tài chính. Do đó dù kinh tế suy giảm, doanh nghiệp gặp khó khăn nhưng số lượng doanh nghiệp phá sản không cao và không có khủng hoảng tài chính diễn ra. Điều này giúp doanh nghiệp vẫn duy trì được năng lực sản xuất để nhanh chóng phục hồi sau khi dịch bệnh được kiểm soát.

Theo dự báo mới nhất của Ngân hàng Thế giới, triển vọng kinh tế thế giới thời gian tới là khá tích cực. GDP toàn cầu năm 2021 có thể phục hồi 5,6%, sau khi suy giảm khoảng 3,5% năm trước. Năm 2022 và 2023 kinh tế toàn cầu tiếp tục tăng trưởng 4,3 và 3,1%.

(Kinh tế năm 2021 sẽ có sự phục hồi rất mạnh mẽ bởi dịch bệnh về cơ bản đang được kiểm soát. Tuy nhiên, không có sự phục hồi đồng đều ở những quốc gia. Những quốc gia thu nhập thấp gặp khó khăn trong tiếp cận vắc xin sẽ phục hồi chậm hơn).

Các quốc gia là đầu tàu dẫn dắt kinh tế thế giới phục hồi là Hoa Kỳ và Trung Quốc. Nhu cầu tiêu dùng tại các quốc gia này đang tăng mạnh và hoạt động sản xuất đang dần trở lại bình thường. Cụ thể, kinh tế Hoa Kỳ được dự báo tăng đến 6,8%, châu Âu tăng 4,2%, Trung Quốc tăng 8,5%.

Thương mại toàn cầu cũng được dự báo sẽ tăng mạnh trong này. Điều này thể hiện rõ nhất qua việc giá cả hàng hóa, cước vận tải biển tăng mạnh. Ngân hàng Thế giới cũng dự báo thương mại toàn cầu năm 2021 có thể tăng trên 10%.

Những dự báo của Ngân hàng Thế giới là hoàn toàn có cơ sở bởi diễn biến thực tại cũng như kinh nghiệm phục hồi từ các cuộc khủng hoảng trong những năm trước đây. Tuy nhiên, WB cũng cảnh báo sự phục hồi này diễn ra không đồng đều ở các quốc gia. Những quốc gia có thu nhập thấp, quốc gia đang phát triển thì sự phục hồi sẽ khó khăn hơn bởi chưa thể triển khai tiêm phòng vắc xin trên diện rộng.

Kinh tế Việt Nam đang thế nào?

Kinh tế Việt Nam đã có những chuyển biến tích cực trong 6 tháng đầu năm. GDP đạt mức tăng 5,64% và xuất khẩu tăng tới 28,4%, nhập khẩu tăng 36,1%. Đây là kết quả khá tích cực trong khi một số địa phương của Việt Nam dịch bệnh bùng phát và ảnh hưởng không nhỏ tới sản xuất như ở Hải Dương, Bắc Giang, Thái Nguyên, Đà Nẵng, Tp HCM….

Trước đó, năm 2020 Việt Nam trở thành một trong những nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất thế giới do kiểm soát được dịch bệnh. Việt Nam được hưởng lợi từ việc hoạt động sản xuất ở nhiều quốc gia bị gián đoạn bởi dịch bệnh và chiến tranh thương mại Trung – Mỹ căng thẳng. Tăng trưởng GDP năm 2020 vẫn đạt 2,91% dù kinh tế thế giới sụt giảm gần 5%.

Nguồn: CafeLand tổng hợp

Hiện tại, dịch bệnh đang tăng nhanh và lan ra rất nhiều tỉnh thành trong cả nước. Đặc biệt, địa phương có kinh tế lớn nhất cả nước là TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Hà Nội và một số tỉnh lân cận đang gồng mình chống chọi dịch bênh. Rất nhiều hoạt động kinh tế bị ngưng trệ. Theo dự báo tình hình dịch bệnh sẽ tiếp tục ở mức trầm trọng trong ít nhất vài tháng tới.

Hiện tại, đã có hơn 20 tỉnh thành trong cả nước đang phải thực hiện giãn cách xã hội theo Chỉ thị 16, trong đó có 2 trung tâm kinh tế lớn nhất là Hà Nội và TP HCM. Việc thực hiện giãn cách xã hội không chỉ ảnh hưởng trầm trọng đến các hoạt động kinh tế dịch vụ mà còn cả những ngành sản xuất. Rất nhiều nhà máy tại trung tâm công nghiệp cả nước là Đồng Nai, Long An, Bình Dương và một số khu vực quanh Hà Nội buộc phải đóng cửa dừng sản xuất. Việc lưu thông hàng hóa giữa các khu vực đang gặp rất nhiều khó khăn. Chắc chắn điều này sẽ ảnh hưởng trầm trọng đến kinh tế Việt Nam trong những tháng cuối năm.

Dự báo về triển vọng kinh tế năm 2021, mới đây nhóm tác giả Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV đánh giá đợt dịch này có nhiều tác động tiêu cực tới nền kinh tế. Tuy nhiên, ở kịch bản cơ sở, nhóm chuyên gia vẫn dự báo GDP năm 2021 tăng trưởng 5,8 – 6%, thấp hơn so với mức 6,1 – 6,3% họ đưa ra hồi đầu tháng 6 và mức 6,5 – 7% dự báo hồi đầu năm. Kịch bản tiêu cực nhất mà nhóm nghiên cứu này đưa ra là GDP tăng 5,1-5,3%.

Vào đầu tháng 7 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ cũng tuyên bố thống nhất chưa thay đổi mục tiêu đã đề ra và thống nhất với 2 kịch bản tăng trưởng được Bộ Kế hoạch và Đầu tư xây dựng với kịch bản 1 tăng 6% và kịch bản 2 tăng 6,5%.

Như vậy, chỉ cần đạt được kịch bản kém nhất theo nhóm nghiên cứu thuộc BIDV đưa ra thì cũng được xem là một thành tích tốt trong bối cảnh cảnh hiện nay. Thực tế, mục tiêu tăng trưởng trên 5% rất khó khả thi bởi dịch bệnh đang bùng phát dữ đội và lan rộng trên cả nước. Rất nhiều hoạt động kinh tế đang bị ngưng trệ do đó không có gì bất ngờ khi quý 3 năm nay GDP tăng trưởng âm.

Tương lai thị trường bất động sản về đâu?

Dù kinh tế có suy giảm mạnh nhưng đã khá nhanh chóng phục hồi trở lại ngay khi số ca nhiễm bệnh ở nhiều quốc gia vẫn đang ở mức rất cao. Đặc biệt, hệ thống tài chính toàn cầu vẫn đứng vững và không dẫn đến khủng hoảng trên thị trường tài chính. Các Chính phủ và NHTW đã nhanh chóng hành động vượt ra mọi quy tắc thông thường trong điều hành kinh tế để đối phó với tình trạng khẩn cấp. Với việc tiêm phòng vắc xin đang thực hiện khá phổ biến thì rõ ràng kịch bản phục hồi của các nền kinh tế là khá vững chắc.

Thị trường tài chính thời gian qua cũng đã có những bước tăng trưởng ngoạn mục. Thị trường chứng khoán toàn cầu tăng mạnh, giá bất động sản khắp nơi cũng liên tục lập đỉnh mới. Chính sách lãi suất thấp đã kích thích dòng tiền đổ mạnh và các tài sản có tính đầu cơ cao này. Cho đến nay mặc dù còn một số quan ngại về tình hình lạm phát, thâm hụt ngân sách nhưng chưa có dấu hiệu nào cho thấy giá bất động sản hay chứng khoán sẽ giảm sâu.

Quay trở lại với tình hình Việt Nam với kinh nghiệm ở các quốc gia cho thấy một khi dịch bệnh đã lan rộng thì rất khó kiểm soát hoàn toàn. Tuy nhiên, ngày cả trong tình huống này kinh tế vẫn có thể tăng trưởng một tỷ lệ nhất định. Đặc biệt một khi vắc xin được sử dụng để tiêm phòng rộng rãi thì việc kiểm soát dịch bệnh cũng không quá phức tạp và nền kinh tế dần mở cửa trở lại.

Như vậy, với tốc độ tiêm phòng vắc xin hiện nay thì Việt Nam có thể đạt ngưỡng tỷ lệ tiêm phòng 30-50% ở một số khu vực quan trọng trong quý 4/2021. Vào thời điểm đó kinh tế sẽ dần trở lại bình thường và lấy lại đà tăng trưởng.

Đối với hệ thống tài chính chắc chắn Chính phủ và NHNN sẽ có nhiều biện pháp hỗ trợ. Với việc lạm phát vẫn đang ở mức khá thấp thì phương án hạ lãi suất và khoanh nợ cho doanh nghiệp gặp khó khăn chắc chắn sớm áp dụng. Một khi hệ thống tài chính giữ vững thì cuộc khủng hoảng sẽ sớm được kiểm soát và kinh tế sớm lại được đà phục hồi.

Đối với thị trường bất động sản dù giao dịch hiện nay đang tạm thời đóng băng và giá nhà đất ở nhiều nơi đang được xem là mức quá cao nhưng triển vọng của thị trường bất động sản vẫn còn khá tích cực. Việc Chính phủ tiếp tục đổ tiền đầu tư vào cơ sở hạ tầng sẽ là một trong những động lực lớn cho bất động sản một số khu vực. Bên cạnh đó, cũng như nhiều quốc gia chính sách lãi suất thấp sẽ hỗ trợ rất tốt cho thị trường bất động sản tiếp tục phát triển mạnh trong những năm tới.